Réglementation du fermage des biens communaux
Les baux ruraux consentis par les communes sur des biens ruraux sont, en principe, soumis aux dispositions du statut du fermage (art. L. 415-11 du Code rural), toutefois la nature publique du bailleur entraîne des restrictions aux droits du preneur.
La location de terrains communaux à vocation agricole relève du statut du fermage. Les dispositions suivantes sont ainsi applicables :
- un contrat de bail rural doit être rédigé,
- un état des lieux doit être contradictoirement établi,
- la durée du bail est de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction sauf congé délivré 18 mois à l'avance par huissier de justice (il n'est donc pas nécessaire, à l'issue des 9 ans, qu'intervienne une délibération du conseil municipal consentant au renouvellement du bail),
- le prix du fermage est fixé en monnaie, conformément aux minima et maxima de l'arrêté préfectoral en vigueur,
- le fermier est titulaire du droit de préemption, sauf cas développés plus loin,
- le fermier doit être en conformité avec le contrôle des structures (demande d'autorisation d'exploiter à déposer à la DDTM (ex-DDA) si la situation du fermier).
Si le bailleur est une personne morale
Une particularité réside dans le mode de conclusion du bail. En effet, lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, le bail peut être conclu soit à l'amiable, soit par voie d'adjudication :
- lorsque le bail est conclu à l'amiable, le prix du fermage doit être compris entre les maxima et les minima fixés par arrêté préfectoral,
- lorsque le bail est conclu par adjudication, les enchères sont arrêtées dès que le prix offert pour le fermage atteint le montant maximum fixé par arrêté préfectoral. Dans ce cas, tous les enchérisseurs peuvent se porter preneur au prix maximum. En cas de pluralité d'enchérisseurs à ce prix, le bailleur choisit parmi eux le bénéficiaire du bail ou procède par tirage au sort.
Toutefois et quelque soit le mode de conclusion du bail, une priorité est réservée aux exploitants réalisant une installation en bénéficiant de la DJA (dotation d'installation aux jeunes agriculteurs) ou à défaut aux exploitants de la commune.
Trois limitations des droits du fermier
Les droits du fermier sont limités, lorsqu'il est en concurrence avec l'intérêt général. En effet, on peut distinguer trois situations dans lesquelles les droits du fermier sont limités de par la nature publique de son bailleur (art. L. 415-11 du Code rural) :
- le droit au renouvellement du preneur est mis en échec lorsque le bailleur a informé le fermier, 18 mois à l'avance et par huissier de justice, de sa décision d'utiliser le bien loué à une fin d'intérêt général (exemple : parcelles nécessaires à la réalisation de constructions sociales),
- le preneur ne bénéficie pas du droit de préemption en cas de vente du bien loué par la commune à un organisme ayant un but d'intérêt public,
- la commune peut également résilier à tout moment le bail lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d'un projet déclaré d'utilité publique, dans ce cas, le preneur peut prétendre à une indemnité basée sur le préjudice qu'il subit.
Céline Biava
Les juristes de la FDSEA se tiennent à votre disposition pour vous renseigner et rédiger vos contrats de bail.
- un contrat de bail rural doit être rédigé,
- un état des lieux doit être contradictoirement établi,
- la durée du bail est de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction sauf congé délivré 18 mois à l'avance par huissier de justice (il n'est donc pas nécessaire, à l'issue des 9 ans, qu'intervienne une délibération du conseil municipal consentant au renouvellement du bail),
- le prix du fermage est fixé en monnaie, conformément aux minima et maxima de l'arrêté préfectoral en vigueur,
- le fermier est titulaire du droit de préemption, sauf cas développés plus loin,
- le fermier doit être en conformité avec le contrôle des structures (demande d'autorisation d'exploiter à déposer à la DDTM (ex-DDA) si la situation du fermier).
Si le bailleur est une personne morale
Une particularité réside dans le mode de conclusion du bail. En effet, lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, le bail peut être conclu soit à l'amiable, soit par voie d'adjudication :
- lorsque le bail est conclu à l'amiable, le prix du fermage doit être compris entre les maxima et les minima fixés par arrêté préfectoral,
- lorsque le bail est conclu par adjudication, les enchères sont arrêtées dès que le prix offert pour le fermage atteint le montant maximum fixé par arrêté préfectoral. Dans ce cas, tous les enchérisseurs peuvent se porter preneur au prix maximum. En cas de pluralité d'enchérisseurs à ce prix, le bailleur choisit parmi eux le bénéficiaire du bail ou procède par tirage au sort.
Toutefois et quelque soit le mode de conclusion du bail, une priorité est réservée aux exploitants réalisant une installation en bénéficiant de la DJA (dotation d'installation aux jeunes agriculteurs) ou à défaut aux exploitants de la commune.
Trois limitations des droits du fermier
Les droits du fermier sont limités, lorsqu'il est en concurrence avec l'intérêt général. En effet, on peut distinguer trois situations dans lesquelles les droits du fermier sont limités de par la nature publique de son bailleur (art. L. 415-11 du Code rural) :
- le droit au renouvellement du preneur est mis en échec lorsque le bailleur a informé le fermier, 18 mois à l'avance et par huissier de justice, de sa décision d'utiliser le bien loué à une fin d'intérêt général (exemple : parcelles nécessaires à la réalisation de constructions sociales),
- le preneur ne bénéficie pas du droit de préemption en cas de vente du bien loué par la commune à un organisme ayant un but d'intérêt public,
- la commune peut également résilier à tout moment le bail lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d'un projet déclaré d'utilité publique, dans ce cas, le preneur peut prétendre à une indemnité basée sur le préjudice qu'il subit.
Céline Biava
Les juristes de la FDSEA se tiennent à votre disposition pour vous renseigner et rédiger vos contrats de bail.
