Les grandes règles du bail rural
Depuis plus de 60 ans qu'il existe, le statut du fermage reste le cadre juridique de référence en matière d'accès au foncier par l'exploitant agricole. C'est un outil moderne qui évolue et repose sur certains principes essentiels
Durée du bail
La durée minimum et obligatoire de location est de 9 ans. Il est également possible de conclure un bail à long terme. Il en existe trois types : de 18 ans, de 25 ans ou de carrière (au minimum 25 ans).Les différentes formes de bail
Le bail qu'il soit écrit ou verbal, a la même valeur juridique. Le bail écrit, sa forme dépend de sa durée : le bail de 9 ans est généralement sous-seing privé c'est-à -dire rédigé sur papier libre par les deux parties ou par un juriste ; les baux d'une durée supérieure doivent être passés devant notaire.Le bail verbal a la même valeur juridique qu'un bail écrit toutefois, en cas de litige, il faudra prouver son existence par tout moyen (témoignages).
Le prix du bail
Le montant du fermage est fixé en monnaie ou en denrées pour les cultures spécialisées (viticulture/arboriculture). Il est établi selon les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral. Le fermage inscrit sur le bail est réévalué chaque année par application de l'indice des fermages. Depuis la loi de modernisation agricole de 2010, cet indice est déterminé au niveau national puis repris et appliqué au niveau départemental par arrêté préfectoral.Résiliation en cours de bail
Le bail peut être résilié au cours d'une période de 9 ans soit par accord amiable entre le preneur et le bailleur, soit - le plus souvent - pour défaut de paiement des fermages (résiliation à demander au tribunal) ou pour changement de destination des biens (terrains agricoles devenus terrains constructibles).Le renouvellement du contrat
À défaut de congés ou d'accord amiable, le renouvellement intervient automatiquement par le seul effet de la loi au bout de 9 ans. Si le propriétaire ou le locataire ne souhaite pas renouveler le bail, il faut alors prévenir l'autre partie dix-huit mois avant la fin du bail. Le congé doit prendre la forme d'un acte d'huissier pour le propriétaire et d'une lettre recommandée avec accusé de réception pour le locataire. Le non-renouvellement du bail à l'initiative du bailleur ne peut intervenir que sous certaines conditions.Le preneur qui entend s'opposer au refus de renouvellement de son bail par son bailleur, doit saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux dans les 4 mois suivant la signification du congé. Le preneur peut renoncer au renouvellement du bail sans avoir à motiver son choix de façon précise.
Le droit de reprise du propriétaire
Le propriétaire a la possibilité, au moment du renouvellement, de reprendre les biens loués – notamment - pour exploiter lui-même son fonds ou faire exploiter un descendant ou son conjoint. Cette reprise doit être portée à la connaissance du fermier par acte d'huissier 18 mois avant la date du renouvellement (date de fin du bail). À réception de cet acte d'huissier, le fermier dispose de 4 mois pour contester le congé en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.Céline Biava
Contact : Céline Biava, Service juridique de la FDSEA 64: 05.59.30.80.40 - Mail : celine.biava@reussir.tm.fr
